Étude de Fonds de Prévoyance (ÉFP) - Loi 16

Depuis 1994, le Code civil du Québec oblige les syndicats de copropriétés à instaurer un fonds de réserve communément appelé fonds de prévoyance. Ce fonds, qui est indépendant du fonds d’administration, est constitué «en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes» (art. 1071 C.c.Q). Ce fonds vise à faire en sorte que le syndicat de copropriétaires dispose de suffisamment d’argent pour payer les réparations à venir.

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Bien que le Code civil du Québec exige qu’au moins 5% des charges communes soit versé dans le fonds de prévoyance, tous s’accordent à dire que ce pourcentage est insuffisant pour assurer les réparations majeures et le remplacement des parties communes à la fin de leur vie utile. De là l’importance d’effectuer une étude de fonds de prévoyance afin de déterminer le montant de la cotisation minimale à verser pour éviter des factures trop salées lorsque le temps des travaux majeurs arrivera.

 

L'étude des fonds de prévoyance réalisée par Vicat consultants suit une méthodologie bien définie qui se résume en cinq points distincts: 

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• Réalisation d’un inventaire physique de tous les composants faisant partie de la propriété commune du bâtiment comme par exemple: l’enveloppe extérieur, le système intérieur, le système de plomberie, les composantes électriques, mécaniques, etc. ​

• Analyse de la condition observée, de l’âge réel et effectif, de la vie économique restante et des coûts de remplacement courants et futurs pour chaque composant de la propriété commune;​

• Estimation du niveau des réserves requises pour couvrir les dépenses futures prévues;​

• Analyse du solde actuel du fonds de prévoyance et de l’historique de la contribution du syndicat de copropriété;​

• Élaboration de modèles de financement pour aider la copropriété à atteindre ses objectifs de financement.

 

Il est important de noter que l’étude de fonds de prévoyance est différente d’une inspection de pré-réception des parties communes ou du certificat d’état d’immeuble pour syndicat de copropriété. 

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Constitution de fonds de prévoyance

Selon la loi 16 adoptée en décembre 2019 et entrée en vigueur en 2022, les syndicats de copropriété sont tenus de maintenir un carnet d'entretien de l’immeuble et une étude du fonds de prévoyance de leur copropriété.

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L’étude du fonds de prévoyance de Vicat consultants renseigne sur les sommes nécessaires et suffisantes  pour payer les réparations majeures de l’immeuble ainsi que le remplacement des parties communes. Elle permet également de fixer la contribution mensuelle des copropriétaires au fonds de prévoyance.

 

Quel est l'objectif de l'étude du fonds de prévoyance?

En gros, l’étude du fonds de prévoyance consiste à évaluer l’état de l’actif dans le cadre des travaux et dépenses prévus à court, moyen et long terme et à élaborer un plan de maintien de cet actif.

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Pour déterminer les sommes appropriées à verser au fonds de prévoyance, les montants sont soumis à une simulation du taux d’inflation sur 25 ans, mais également sur le retour sur investissement afin d'arriver à des projections réalistes pour satisfaire les besoins immobiliers dans le futur.

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L’étude est également basée sur l’examen des plans, des informations et documents fournis par le client comme une analyse des travaux réalisés et ceux qui n’ont pas pu l’être, les éventuelles surprises relevées dans cette période, ainsi que les nouveaux investissements prévus au fonds de prévoyance pour les 5 années supplémentaires.

 

Tout savoir sur le fonds de prévoyance

Pour une copropriété établie avant le 10 janvier 2020, vous devrez vous conformer au plus tard trois ans après l’entrée en vigueur du règlement;

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Pour une copropriété établie après le 10 janvier 2020, vous devrez être conforme au moment de l’entrée en vigueur du règlement, ce qui pourrait être aussi tôt que la fin de l’année 2022.

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Pour le législateur québécois, l’un des buts de l’étude de fonds de prévoyance est d’assurer une équité intergénérationnelle, car il a été constaté que les frais de copropriété étaient moins élevés pour les premiers acheteurs d’un immeuble. Ce qui a occasionné une cotisation plus importante pour les acheteurs ultérieurs, car le fonds de prévoyance n’était pas approvisionné comme il faut.

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En étudiant les dépenses requises au fonds de prévoyance en détail sur les 25 prochaines années, on s’assure que les montants requis pour l'entretien et les remplacements sont calculés dès les premières années de la vie du bâtiment. Pour les copropriétés plus anciennes, cela garantit que la réserve est suffisante pour couvrir les coûts nécessaires de réparation et de remplacement afin d’éviter la dépréciation de l'actif.

 

Utilité du fonds de prévoyance

Avec un fonds de prévoyance, le syndicat d’un immeuble peut effectuer des réparations majeures et des travaux de remplacement des parties communes sans affecter d’un coup les finances personnelles de chacun des copropriétaires. Il s’agit de maintenir l’immeuble en bon état et de protéger la communauté. 

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Contribution mensuelle et spéciale des copropriétaires au fonds de prévoyance

Selon les recommandations faites lors de l’étude du fonds de prévoyance, le syndicat détermine le montant à verser au fonds en tenant compte, bien entendu, du montant déjà disponible dans le compte. Une partie des dépenses communes versées chaque mois par les propriétaires sont déposées dans le fonds de réserve.

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Lorsque le montant du fonds de prévoyance est insuffisant pour permettre que soient effectués des réparations majeures ou le remplacement des parties communes, le syndicat peut exiger une contribution spéciale de la part des copropriétaires. Toutefois, les administrateurs doivent consulter l’assemblée des copropriétaires avant de décider de toute contribution spéciale.

 

Quand utiliser ce fonds de réserve?

Le fonds de prévoyance doit être utilisé aux fins de réparations majeures des éléments identifiés comme étant des parties communes de la copropriété et sous réserve des clauses prévues dans la déclaration de copropriété. À cet effet, les copropriétaires doivent toujours vérifier le contenu de la déclaration de copropriété.

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